不動産名義変更編 その３ 不動産登記と住所変更について法務局に相談に行ってみた
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前提条件
- ６６歳の父より３８歳の息子が築２９年の一戸建てを無償で貰い受ける。
- ローンが残債３００万ほど有り。
- リフォームをして家族四人で来年春から住む予定。
やることリスト
- 不動産の名義変更（法務局）
- 贈与税の回避（税務署）
- リフォーム（リフォーム会社）
- 引っ越し（引っ越し業者）
不動産名義変更編その３
不動産名義変更編その２は以下記事参照
さて、前回判明した権利書の住所が昔の住所になっている件。そのために住所変更の手続きもやらないといけなくなりました。
そのための書類を取ったり、ネットからフォームを落として準備しました。
翌日、流石に今回は予約しようと思って職場の近くの法務局に電話してみる。
「不動産登記の相談の予約をしたいんですが。」
「はい、いつがいいですか？」
「希望としては明日の１３時が第一希望なのですが、どうでしょうか？」
「はい、大丈夫ですよ。」
あっさり予約取れました。混んでるんじゃなかったのか。
名前と連絡先を言って、予約番号を貰って終了。「相談の時に予約番号を言ってもらうので忘れないようにしてください。」って言われたので、ちゃんとメモ。
４桁の数字なので、覚える事も可能。でも一応メモメモ。
住所変更の書類の準備
さて、今回。該当の家がある町を田中A町として、この田中A町の家を父が買ったときは、鈴木A町に住んでました。
その為、不動産会社との契約の際に契約書とかに記入する住所は、当然鈴木A町になるわけです。だから権利書に記載があるのはこの鈴木A町。
その後父は、鈴木A町 → 田中A町（買った家） → 田中B町 → 鈴木B町 と引っ越してます。
田中B町と鈴木B町に住んでいるときは、田中A町の家は賃貸で貸してました。
田中A町の家買ったんだから、その権利書の住所は田中A町になってるのが普通と思っていたけど、鈴木A町になってた。
で、このすべての住所の書類が必要。といっても、もしこの引越が全部５年以内だったら、一つの書類（戸籍の附票）で全部が揃う。５年を過ぎてるともう一つ（上申書）が必要。ここでは権利書の住所変更に必要な書類すべてをそれぞれ説明しますね。
１ 申請書
住所変更にも申請書が必要です。ただの住所変更も権利書の内容を変えるということで「登記」になるんですね。というわけで登記申請書が必要です。
種類（登記の目的）としては所有権登記名義人住所変更となります。
住所変更には３０００円かかります。３０００円分の収入印紙を買って、申請書の空きスペースに貼ります。（下のほうが良いみたい。）
また、申請書には物件の情報も書く必要があるんだけど、１枚で収まらない事が多いんです。
その場合、２枚に渡っても良いんだけど、一枚目と二枚目を重ねて一枚目を縦半分に折って、一枚目と二枚目に渡るように割り印が必要です。
２ 戸籍の附票
本籍地で取る必要があります。父が取ってきたので、どうやって取ったかはわからないんだけど、７０近くの父が一人で取れたので、役所に行って「戸籍の附票ください」と言えばくれると思います。
３ 上申書
５年以上経つと、昔の住所の記録がなくなってしまうことがあるんです。その時に提出する書類。これは法務局に行けば紙を貰えるんだけど、内容としては戸籍の附票では昔の住所がわかりません。でも、家の権利書に書いてある人物（父）と私（父）は同一人物です。という事を記載した書類。
これに父の実印を押して、空きスペースに実印の捨印を押す。
４ 父の住民票
役所で取れます。でも息子が父の住民票を取ろうとすると、父の委任状が必要です。
面倒くさいので本人に取ってきてもらいましょう。
５ 権利書の写し
権利書の中身をコピーしたものです。複数枚になる場合は全部に割り印が必要で、最後のページに「原本に相違ありません。」と書いて、自分の名前と印鑑を押しましょう。
尚、印鑑ですが、今回の手続きはすべて（住所変更も名義変更も）父は基本的に実印、自分は認印でOKです。
また、作成する書類はすべて手書きである必要は無いとのこと。委任状の父の住所や名前もwordとかで作ってしまって問題ないとのことでした。
ひとまず僕はまた作り直しとなってしまったので、全部作り直します。なのでPCで作ります。（手書きの部分はゼロ）
６ 委任状
親の権利書の住所変更を息子がやる場合は必要です。本人がやる場合はもちろん必要有りません。この委任状とかも法務局に行けばもらえます。
作成する書類はすべて法務局でもらうことが出来ます。なので、一度目の相談の時に全部貰ってしまいましょう。
紙を貰ってしまえば、それを元に自分で作成することも簡単です。
※法務局のHPにもあると思うのですが、申請書は見つけられても、上申書とか委任状は見つけられませんでした。
さて、書類の準備が終わったら法務局に行きます。
法務局訪問３回目
３回目となる法務局訪問。会社は午後お休みをいただきました。
で、１３時から１３時２０分の予約の為、ちょっと早めの１２時５０分頃に到着。（１回の相談は２０分間なんです。法務局にも「２０分までにしてください」って書いてあった。）
少し待つかと思ったけど、一応予約番号を握りしめて声をかけて見ました。
私 「あのー、１３時から予約をした・・・」
爺 「ミナミさん？」
私 「あ、はい。ちょっと早かったので、あっちで待っ・・・」
爺 「いいですよ。どうぞ。」
予約番号は必要なかったです。
「これ忘れたら相談できないかもしれない」と、ちょっとドキドキした俺の心をどうしてくれる。
今回もお爺さんでした。法務局の相談員はみんなお爺さんなのかね。いや、戦闘力高そうだから安心なんだけどね。
ここで若くて可愛い女の子とか出てきたら、ちょっとうれしいけどちょっと不安になっちゃうし。
さて、相談開始。条件は文頭の通りを説明。
「じゃあまずは住所変更からやりましょう。」
上記の説明書類を一からもう一度説明してくれました。書き方がわからない書類もあったので助かった。
住所変更は権利書のコピーが必要で、名義変更は権利書の原本が必要ということで、その場でコピーしてくれました。担当者がやってくれると安心だね。
で、最終的に上記で説明した６つの書類を全部ホチキスで止めて提出することになります。
次に名義変更。
名義変更に必要な書類は下記。
１ 登記申請書
登記の目的が所有権移転になっている物。因みにうちの場合は、家と土地と家の前の道路一部となるため、登記の目的の部分が「所有権移転及びミナミパパ（父の実名）持ち分全部移転」と記載することになりました。
登記申請書は法務局のHPにもあるし、法務局でももらえるので、必要項目を書きましょう。基本的に住所は全部住民票のとおりにね。
さて、登記申請書の中で課税価格を書く欄があるんだけど、うちの場合は資産価値が
- 土地 ３５０万円
- 建物 ２５０万円
- 道路 ０円
だったので、６００万が課税対象と思っていたら違った。
土地・建物は良いとして、道路が問題。以下の計算式で導き出す必要があるとのこと。
＜計算式＞
土地の資産価値／土地の広さ✕道路の広さ✕３０％✕持ち分按分＝課税対象額
うん、わかりづらいね。ではうちの場合。土地が５０㎡、道路が１００㎡で道路の持ち分が１２分の１ね。
３５０万／５０㎡✕１００㎡✕３０％／１２ ＝ １７万５千円 これが課税対象額
なので、３５０万＋２５０万＋１７万５千円 ＝ ６１７万５千円が課税対象額。これの２％が税金。
なので、６１７万５千円✕２％ ＝ １２万３５００円が今回払わなきゃいけない「登録免許税」ということになります。
この１２万３５００円分の収入印紙を買って、申請書に貼り付けると申請書は完成です。
でも実際に貼るのは法務局の人がOKを出してからで良いから、本当に一番最後に貼りましょう。僕もまだ貼ってません。（てか買ってません。高いんだもん。）
また、この登記申請書も２枚になったら割り印が必要なので注意。
登記原因証明情報
これは贈与契約書と同じ。贈与契約書があればそれでいいです。
うちの場合は「父から息子に家をあげましたよー、間違いないですよー」という内容が書かれていて、そこに父の実印と自分の認印が押してある物。
委任状
父じゃなくて自分がやるのでね。必要です。要領は住所変更と同じ。実印の捨印も押しておきましょう。
父の印鑑証明書
取ってきてもらいましょう。
固定資産評価証明書
役所で取れます。目の前の道が私道の場合はその固定資産評価証明書も取りましょう。
尚、この固定資産評価証明書に家や土地の資産価値が記載されてあります。
家の権利書
原本が必要です。終わったら送り返してくれるらしいけど。
まとめ
おお、今日２時間近く記事書いてる。
いやぁ、やっと完成形が見えてきました！法務局の爺にも「あとは言ったとおり直せば、提出出来るよ」と言ってもらえたので、言われたとおり作り直して申請出してみます！
１２万円の収入印紙買うのってちょっと怖いね。
尚、今回の爺、すごく丁寧に説明してくれて、終わったら１４時でした。
２０分はどこに行ったのか、「すいません時間いっぱい使ってもらっちゃって」と言ったら「いいのいいの、予約入ってないから」と言われた。
混んでへんのかい！
申請の結果についてはまた報告しますー。
以上、「不動産名義変更編 その３ 不動産登記と住所変更について法務局に相談に行ってみた」でした！
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